November 27th, 2009

крокодил

Съем жилья или ипотека

Что выгоднее: снимать жилье и копить деньги на покупку квартиры, или взять ипотеку?

Не поленился и посчитал в MS Excel. Оказалось, что российская ипотека УБЫТОЧНА.

Рассмотрим пример:
Цена квартиры: 2 200 000 р
Съем аналогичной квартиры обойдется в 15 000 р в месяц
Если брать иппотеку, то предоплата составит 30%
Процент по ипотеке: 15% (как в Сбере)
Доступный доход (деньги, которые можно потратить на покупку квартиры) 35 000 рублей в месяц.

При этих условиях, взяв ипотеку, расплатиться можно за 5 лет и 4 месяца. Сумма переплаты составит 675 000 р. А экономия благодаря кредиту 260 000 рублей (по сравнению с тем, если бы мы снимали квартиру и копили деньги под подушкой). Казалось бы профит.

Но, если вместо того, чтобы хранить деньги под подушкой положить их сразу в банк и жить в съемной квартире, то цифры разительно меняются.

Допустим, мы положили сумму, предназначенную для предоплаты ипотеки, в банк и продолжаем докладывать в банк свободные деньги каждый месяц. Причем докладываем всю накопленную сумму пусть под 5% годовых.

К контрольному сроку, то есть через 5 лет и 4 месяца, получаем 130 000 рублей сверх стоимости квартиры. То есть, взяв ипотеку при прочих равных, мы впустую теряем 130 000 рублей. А если же мы сумеем положить в банк под 10%, то преимущество над ипотекой вырастет уже до 618 000 рублей. Что уже ощутимо.

График, приведенный ниже, показывает, сколько активов будет при трех различных стратегиях. Зеленным показана сумма, которая окажется у человека пошедшего в ипотеку на момент окончания выплат по ней. То есть он будет обладать квартирой ценой 2 200 000 рублей, если цена на квартиру будет неизменной. Синим же сумма которая окажется к тому же самому моменту у того, кто будет жить в съемной квартире, а оставшиеся деньги будет регулярно вкладывать в банк. Красным сумма у того, кто будет просто хранить деньги под подушкой и жить в съемной квартире.

Как видно, вариант съема квартиры и вложения денег в банк оказывается выгоднее ипотеки даже при 90% предоплате. И даже если присутствует сумма в 10% от стоимости квартиры и эти деньгитупо ложить в кубышку, то получится примерно также, как если бы оформлялась ипотека.


Конечно, можно сказать, что ипотека дает преимущества, вы живете в как бы своей квартире, выгнать вас хозяин квартиры не может. Но есть и недостатки.

Во-первых, если Вы теряете работу, то квартиру у Вас могут отнять, и вы потеряете все, а в случае с банком отбирать у вас нечего, наоборот, можно снять часть денег со счета и расплатиться за съемное жильё или просто прожрать их. И никто не запрещает диверсифицировать ваши счета, застраховавшись таким образом от риска банкротства одного из банков.

Более того, если хранить деньги в банке, то вместо 1 комнатной квартиры к аналогичному сроку можно уже брать двухкомнатную, что, согласитесь, радует.

Да, модель не учитывает вариант, когда квартиры дорожают. Действительно, в подобном случае возможно ипотека будет в выигрыше, однако бесконечно расти цены не могут, так как уже ощущается отсутствие желающих купить жилье. Но и доходы граждан тоже не индексируются. А за последние годы рост доходов граждан существенно превысил инфляцию. В последний год квартиры если и дорожают, то не на много.

Получается ипотека в России – дело гиблое. А что если процент по ипотеке был бы не 15, а 5? Для справедливости доходность банков тоже снизим до 5% годовых.

Как видно из графика при низких процентах ипотека становится весьма выгодной. А если принять во внимание постоянный рост цен на жилье, то американцы просто обязаны были покупать жилье через ипотеку. Но цены за последний год упали и куда они пойдут далее никому неведомо.

UPD: Скачать файл вычислений:
http://www.rapidshare.ru/1271048